地產(chǎn)策劃攻略

　　一、樓盤的命名

　　樓盤名字和人的名字一樣遵循著“名正言順”的規(guī)律。一個(gè)正確、合適的名字，對(duì)于樓盤一系列的運(yùn)作都是至關(guān)重要的。樓盤的開發(fā)者因一個(gè)樓盤好名字而受益的，舉不勝舉。

　　在當(dāng)今品牌營銷時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭十分激烈，各種營銷造勢(shì)手法花樣頻出，各種概念炒作層出不窮，發(fā)展商為項(xiàng)目取一個(gè)好的樓盤名，不僅可以促進(jìn)樓盤的銷售，更能有利項(xiàng)目二期開發(fā)塑造項(xiàng)目的品牌。因此，取一個(gè)有文化內(nèi)涵，有審差價(jià)值的，符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位的名稱是非常重要的。

　　你可以用很多文字來描述樓盤所具備的所有賣點(diǎn)，也可以用一句極富創(chuàng)富的語言作為樓盤的廣告口號(hào)，展示樓盤與眾不同的特色。但是，用簡單的幾個(gè)字來為樓盤命名，且高度濃縮樓盤特性的項(xiàng)目的精華之所在，是一件很不容易的事情。

　　在樓盤項(xiàng)目開發(fā)的初始階段，發(fā)展商就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)，還是商住物業(yè)，抑或是純粹的住宅物業(yè)。在對(duì)項(xiàng)目所處地域周邊樓盤進(jìn)行調(diào)查后，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，其次就是取一個(gè)好的樓盤名稱。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行命名之前，項(xiàng)目策劃人員不防對(duì)周邊地區(qū)同類比競爭性樓盤命名作出分析，取其精華，去其糟粕。為什么同片區(qū)、同地段、同等質(zhì)素的樓盤，為什么有的一線飄紅，有的卻毫無起色呢?再仔細(xì)思考和權(quán)衡一下彼此的樓盤命名，究竟誰的樓盤命名比較符合項(xiàng)目特性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目命名也有一定的規(guī)律可循，一般來說，有如下法則：

　　1、讓人產(chǎn)生深刻印象

　　好的樓盤名字，就像影視、體育明星的名字，讓千萬人銘記于胸，好的樓盤名字，又如美麗少女的臉龐，叫人過目難忘。在日常生活中，有一見鐘情，再見傾心的說法。同樣，樓盤名稱于廣大置業(yè)者的第一印象，雖說不是起決性的作用，但有文化內(nèi)涵，有審美價(jià)值的好名字，它的卓越的確能夠在置業(yè)者心中產(chǎn)生一定的吸引力。

　　2、樓盤命名的確切性

　　樓盤命名一定要與該項(xiàng)目定位，目標(biāo)客戶群體定位以及樓盤屬性相符合，否則會(huì)為項(xiàng)目的銷售帶來不必要的麻煩。如果發(fā)展高開發(fā)的樓盤是針對(duì)普通的工薪階層的，就不適應(yīng)取“金域豪庭”這樣的名稱。如果發(fā)展高開發(fā)的樓盤是針對(duì)成功人士或都市新貴一族的，就不應(yīng)取“××新村”之類的樓盤名稱，否則就無法有效區(qū)隔客源。

　　3、名稱字?jǐn)?shù)要適中

　　好的樓盤命名應(yīng)言簡意賅，讓受眾接觸到樓盤名字后，對(duì)未來生活產(chǎn)生美好的聯(lián)想。因此，樓盤名稱一定要精短、通俗易懂，容易傳播和記憶。中文品牌以2~4字為好。樓盤的命名也不例外，一般2~6個(gè)字為妙。否則不易記憶，達(dá)不到較為理想的傳播效果。

　　縱觀當(dāng)今樓市上的知名樓盤，它們的命名一般多數(shù)以2~6個(gè)字為準(zhǔn)。

　　如2個(gè)字的樓盤：趣園、駿園、王府;

　　三個(gè)字的樓盤名稱：山水園、云深處、錦上花、金海岸、百花園、觀海臺(tái)、恒盛居、潤華苑、鴻浩閣、融景園、蟠龍居、裕宏園、碧桐灣、碧桂園、海天園、水云間、泓瀚苑、紫薇苑、雅然居、理想居、名商園、臻美園、雅頌居、漾福居;

　　四個(gè)字的樓盤名稱：青春驛站、青春家園、心怡花園、繽紛時(shí)代、碧海云天、漾日灣畔、西海明珠、椰風(fēng)海岸、海印長城、長城盛世、風(fēng)和日麗、緹香名苑、加州地帶、駿皇名居、翠?；▓@、國泰豪園;

　　五個(gè)字的樓盤名稱：藍(lán)寶石花園、秀榭里花園、香蜜湖豪庭、碧海紅樹園、陽光棕櫚園、山水情家園

　　六個(gè)字的樓盤名稱：萬科金色家園、帝港海灣豪園、?？禃r(shí)尚名居、金色假日名苑、鵬盛年華公寓、新天國際名苑、南海玫瑰花園、城市印象家園、陽光帶海濱城、深圳灣畔花園、東帝海景花園、東海麗景花園

　　在品牌營銷時(shí)代，許多精明的發(fā)展商在開發(fā)樓盤項(xiàng)目初始階段，即考慮到把企業(yè)品牌與樓盤品牌結(jié)合起來，以樹立企業(yè)品牌形象，深圳萬科地產(chǎn)是精于此道的高手。其在全國各大城市開發(fā)的樓盤名稱往往與萬科的企業(yè)名稱有機(jī)地結(jié)合在一起。真正取得了相得益彰的市場(chǎng)效果。

　　4、樓盤命名要努力突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

　　樓盤命名是隨著時(shí)代的發(fā)展而不斷變化的，在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，房地產(chǎn)名稱多半是以地名標(biāo)示的，如位于深圳紅嶺路的紅嶺大廈;或以功能標(biāo)示的，如為銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的證券大廈。

　　而現(xiàn)在是概念炒作，它可以在短期內(nèi)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。但置業(yè)者最終看好的還是樓盤的綜合質(zhì)素、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，而這些產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的突出和強(qiáng)化，樓盤名稱本身無疑是一個(gè)最好的載體。許多房地產(chǎn)發(fā)展商深諳此道，在仔細(xì)研究項(xiàng)目，分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，巧妙地把樓盤命名與項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)點(diǎn)聯(lián)系在一起，實(shí)踐證明的確是有較為理想的銷售效果。

　　5、樓盤名稱應(yīng)起到拾遺補(bǔ)闕的作用

　　可以通過命名來增添樓盤的內(nèi)涵，給目標(biāo)客戶群體以一種未來生活的昭示，努力為購房者營造一種美麗的憧憬。眾所周知，項(xiàng)目的優(yōu)劣，有些地方可以通過后期的園林景觀設(shè)計(jì)，后續(xù)的物業(yè)管理加以修正，而有一些樓盤先天性存在的缺點(diǎn)是無法改變的。樓盤名稱作為項(xiàng)目的重要組成部分，卻能起到彌補(bǔ)樓盤缺陷，特別是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)并不是十分明顯的時(shí)候，一則盡善盡美的樓盤命名的確能起到畫龍點(diǎn)睛，錦上添花的效果。 復(fù)雜繁瑣，難讀難記，沒有較強(qiáng)的語感的名字，信息傳遞就會(huì)出現(xiàn)斷層。

　　6、好樓盤名稱倡導(dǎo)全新生活方式

　　如“中旅·國際公 館”這個(gè)樓盤名稱，讓人一看就知道是豪宅，是屬于成功人士和金領(lǐng)一族的理想府邸，其在廣告中聲稱是“離塵不離城”的健康豪宅。

　　樓盤命名從行業(yè)上說，還要的幾大原則：符合樓盤開發(fā)商法人代表的五行喜好(命理);符合數(shù)理，即五格筆劃數(shù)都要大吉;中國傳統(tǒng)審美定勢(shì)，圖吉祥、保平安的心態(tài)。

　　二、樓盤的勘測(cè)

　　地產(chǎn)開發(fā)商選擇土地是頭等重要的事,它關(guān)系到樓盤建設(shè)完成后銷售的好壞。

　　一塊熟地地氣的旺衰、周邊環(huán)境的吉兇、潛在的價(jià)值都是決定地產(chǎn)公司的業(yè)績。

　　如何選擇地塊，這里有些因素可以考慮：

　　1.地氣旺衰的勘測(cè)

　　2.周邊環(huán)境遇兇化煞的調(diào)理

　　3.樓宇景觀的規(guī)劃以及樓盤風(fēng)格的注意事項(xiàng)

　　4.售樓處位置的確定

　　5.對(duì)大環(huán)境來龍、明堂等的認(rèn)證

　　6.樓盤建設(shè)的樓向選擇

　　7.符合地產(chǎn)企業(yè)老總命理的園林布局

　　三、樓盤的考察

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策劃的主要服務(wù)內(nèi)容

　　〈一〉項(xiàng)目用地的環(huán)境勘查

　　1 、項(xiàng)目用地的方位及面積; 2 、周邊環(huán)境情況; 3 、交通情況; 4 、周邊市政配套設(shè)施情況。

　　〈二〉依據(jù)目標(biāo)客戶定位進(jìn)行總體規(guī)劃

　　1 、建筑空間設(shè)計(jì) 2 、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 3 、綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 、水系設(shè)計(jì) 5 、公建與配套系統(tǒng)設(shè)計(jì) 6 、分期開發(fā)的安排

　　〈三〉主力戶型的設(shè)計(jì)建議

　　1 、主力戶型設(shè)計(jì)建議 2、商業(yè)戶型設(shè)計(jì)建議

　　〈四〉室內(nèi)空間布局建議

　　1 、室內(nèi)空間布局建議 2 、公共空間布局建議 3 、庭院景觀布局建議

　　〈五〉環(huán)境規(guī)劃建議

　　1 、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 2 、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格設(shè)計(jì)建議 3 、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)建議

　　四、項(xiàng)目進(jìn)展操作顧問

　　樓盤建設(shè)準(zhǔn)備期：

　　1、初步市場(chǎng)情況調(diào)查-經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、 人口環(huán)境、文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境

　　2、確定可類比區(qū)域與可類比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研

　　3、進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思路-從區(qū)位、時(shí)機(jī)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析。

　　4、分析項(xiàng)目潛在價(jià)值

　　5、確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路

　　6、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析-生產(chǎn)關(guān)系的變化，區(qū)域、場(chǎng)所、空間、時(shí)間等概念的變化，物業(yè)功能的變化

　　7、項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位

　　8、對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃作出建議

　　樓盤營銷進(jìn)行期：

　　1、可類比項(xiàng)目、重點(diǎn)競爭對(duì)手營銷策略分析

　　2、考量推廣銷售策略、推廣定位-核心價(jià)值體現(xiàn)、形象定位、價(jià)格定位、廣告及媒體宣傳、市場(chǎng)推廣進(jìn)度設(shè)計(jì)

　　3、營銷環(huán)境營造-售樓部設(shè)計(jì)、示范單位設(shè)計(jì)

　　4、入市時(shí)機(jī)選擇

　　5、尾盤銷售的策略和物業(yè)管理建議。

　　五、地產(chǎn)培訓(xùn)